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Bancaja, con la publicación de la presente guía, intenta ayudarles a conocer los trámites más habituales para la adquisición y financiación de una vivienda, y también facilitarles la elección de la oferta que mejor se ajuste a sus necesidades. En caso de duda, consulte a su entidad financiera
1. ¿Qué es conveniente saber antes de comprar una vivienda?

La adquisición de una vivienda es generalmente una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia en el plano económico. Por ello es fundamental informarse y asesorarse adecuadamente (adónde acudir para encontrar la vivienda buscada, qué tipo de comprobaciones previas debe realizar para evitarse posibles sobresaltos, qué impuestos gravan la compra de una vivienda, qué tipo de financiación es la que mejor se adapta a tus necesidades, etc.).

¿A través de quién puedes adquirir tu futura vivienda?

Por medio de un API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) o de una agencia inmobiliaria.
Acudiendo a una empresa constructora o promotora.
Directamente de particular a particular
Comprobaciones previas a la compra

Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones que pueden ahorrarte posteriores problemas:

La verificación o certificación registral: Es la consulta al Registro de la Propiedad para comprobar la existencia o no de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es realmente el propietario, si existen cargas, tributos pendientes de pago, gastos de comunidad pendientes,contratos de alquiler, etc.) sobre la vivienda a adquirir que pueda perjudicar el libre disfrute de la misma.
Si existiera alguna de estas circunstancias u otras similares, es aconsejable que te asegures de efectuar la compra libre de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.

La comprobación urbanística: Es recomendable comprobar, en el ayuntamiento al que pertenece la vivienda, si ésta se encuentra afectada de modo desfavorable por algún plan urbanístico proyectado y si cumple las exigencias de los planes urbanísticos en vigor.

Analizarlos aspectos básicos de la vivienda:
• Ubicación:Comprueba si el inmueble está situado en una zona con ruidos, tráfico, contaminación, etc., si está bien comunicado, facilidad de aparcamiento, si
dispone de servicios básicos como colegios, supermercados, lugares de ocio, centro de
esparcimiento, etc.
• Características:Es muyimportante comprobar las calidades de los materiales, la orientación, los servicios comunes (garaje, trastero, jardines, etc.), el correcto
funcionamiento de todas las instalaciones, etc.
• Precio:Comprobar la relación precio-calidad, los gastos asociados a la operación (impuestos, notario,registro, etc.) yel resto de gastos inherentes al uso de
la vivienda (gastos comunales, contribución, etc.).

Notario: Es la persona idónea para orientarte sobre la normativa vigente. Él te indicará las distintas circunstancias que pueden concurrir en el contrato de
compra y la forma de solucionarlas, además de dar garantía ycerteza al contenido de los contratos.

Promotores de vivienda: Deben suministrar al comprador la memoria de calidades, todas las cuestiones relacionadas con la construcción de la vivienda, el calendario de pagos y la posible financiación.

El vendedor: A él le corresponde suministrarte toda la información que requieras para realizar la compra y, en concreto:
• Escritura de propiedad.
• Plano de la vivienda.
• Cédula de habitabilidad.
• Último recibo pagado del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
• Último recibo pagado de los gastos de la comunidad.
• Recibo de haber satisfecho el Incremento de Valor de
los Bienes de Naturaleza Urbana (con posterioridad a la
transmisión).

La señal: Mediante la señal o arras puedes reservarte el derecho de compra sobre un inmueble. Para ello tendrás que entregar una cantidad a cuenta.
Si posteriormente no compras dicho inmueble en las condiciones pactadas, perderás la señal entregada.
Si el vendedor no cumple lo estipulado, vendrá obligado a devolver el doble de la cantidad recibida.

Acuerdo de compraventa: En ocasiones, antes de firmar la escritura se realiza un documento suscrito por el vendedor y el comprador en el que se refleja el acuerdo alcanzado (identificación de las partes, descripción del inmueble, precio, forma de pago, responsable de sufragar los gastos e impuestos correspondientes, la señal entregada, etc.)

La escritura : El DNI de la vivienda
El vendedor debe presentar la escritura correspondiente de la vivienda que va a vender. Al efectuar la compra, el notario expedirá una nueva escritura de compraventa entre comprador y vendedor donde figurarán todas aquellas cláusulas ycondiciones que se hayan pactado (precio, forma de pago, etc.
La escritura es el auténtico “Carné de Identidad” de una vivienda ya que es el título que asegura su propiedad.
Debe estar siempre expedida por un notario e inscrita en el Registro de la Propiedad.

¿Qué impuestos hay que pagar en la compra de una vivienda?

El IVA: Se aplicará sólo en el caso de primera transmisión de vivienda nueva (compra directa al promotor). El importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el
precio escriturado (7% en vivienda libre y4% en vivienda de protección oficial y vivienda de protección pública).

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Se aplicará para viviendas en segunda transmisión. Su importe es el 7% sobre el precio escriturado (aunque este porcentaje puede variar en función de la comunidad
autónoma –ver anexo V–). En VPO puede ser entre el 3% y el 7% dependiendo de la comunidad autónoma (–ver anexo V–).

Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados: Es un porcentaje que depende de la comunidad autónoma yel tipo de vivienda (aplicable en las primeras transmisiones de vivienda ysobre la responsabilidad hipotecaria de los préstamos hipotecarios –ver anexo V-).

Impuesto sobre el Incremento del Valorde los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Depende del valor catastral del suelo, años transcurridos desde la adquisición del inmueble ydel municipio en donde se encuentre ubicada la vivienda. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago, salvo que se pacte lo contrario.
Una vez hayas comprobado todos los documentos, estarás en condiciones de llevar adelante la compra. Para ello, podrás efectuar su pago al contado, o bien mediante la
obtención de un préstamo hipotecario.



2. ¿Qué es conveniente saber antes de vender una vivienda?

Las preguntas que surgen ante la venta de la vivienda son:
¿Cuánto vale?
¿Estoy pidiendo mucho o poco?
Para saber cuál es el precio de tu vivienda puede recurrir a tres canales de información distintos:

Empresa de tasaciones
. Te dará una información profesional del valor técnico de su vivienda y te cobrarán
el importe de la tasación.

API.
Te dará un valor de venta fácil de tu vivienda. Esto puede suponerte que adquieras el compromiso de tramitar la venta a través de un API que te cobrará, en caso de
venderte la vivienda, una comisión que tendrás que negociar.

Propia información.
Averigüa si en tu edificio o barrio se han vendido, últimamente, viviendas de características similares a la tuya yesto te dará un precio orientativo.

¿Qué gastos tengo?
Si no se pacta nada en el contrato de arras o señal del importe total a pagar, los gastos del vendedor son:

La minuta del notario (ver anexo III).

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). Esta información la obtendrás en el ayuntamiento donde esté la vivienda.

La comisión del API.
¿Cuándo la venderé?
¿Puedo ahora comprarme la nueva vivienda o tengo que esperar?
Esta pregunta te la solucionaremos en el apartado
“Financiación para cambio de vivienda” del punto 12, ofreciéndote la financiación que más se ajuste a tus posibilidades.



3. ¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es aquel cuya garantía es una hipoteca que recae sobre un bien inmueble, generalmente una vivienda.
Se formaliza en escritura pública ante Notario yse inscribe en el Registro de la Propiedad.
El tipo de garantía hipotecaria permite plazos más largos para la devolución del préstamo ytipos de intereses inferiores a los de los préstamos con garantía personal.
Para poder solicitar un préstamo hipotecario, las entidades financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca.
En general, cada entidad financiera marca sus propias condiciones.



4. ¿Y si la vivienda que voy a comprar ya tiene un préstamo hipotecario?

Puede ocurrir que la vivienda que vayas a comprar tenga un préstamo a promotor. En ese caso, tienes muchas ventajas y puedes obtener, de forma muy sencilla y con un
importante ahorro de gastos, el préstamo que se adapte a tus necesidades.
Ello es posible porque no necesitarás realizar trámites para hipotecar la vivienda, sólo se cambia la titularidad del préstamo que el promotor hizo en su día sobre la vivienda que vas a adquirir. Este cambio de titularidad se denomina subrogación en el préstamo del promotor y se realiza simultáneamente con la escritura de compraventa.
Si te subrogas en la hipoteca de la promoción te evitas los gastos de tasación de la vivienda, solicitar informes sobre las cargas al Registro de la Propiedad, otorgar ante Notario nueva escritura de hipoteca, inscribirla posteriormente en el Registro y, lo más importante, el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por constituir una nueva hipoteca, que varía según comunidades autónomas, siendo el porcentaje comúnmente aplicado el 1% sobre la responsabilidad hipotecaria del préstamo.
Subrogando no sólo te ahorras dinero, sino también tiempo y molestias, porque es un trámite muy fácil, rápido y cómodo.
En el caso de que la hipoteca del Promotor no se ajuste a tus necesidades, puedes modificar el importe a financiar, el plazo de la hipoteca, las fechas de pago, etc. Y todo ello sin perdida del importante ahorro de gastos de la subrogación.

Ejemplo del ahorro de gastos

Si adquieres una vivienda por200.000€ que tiene una hipoteca de 160.000€ ya constituida en Bancaja por el Promotor y decidieras realizar una hipoteca nueva,
deberías pagara una empresa tasadora alrededor de 260€ y solamente en concepto del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados entre 2.400 y2.800 € dependiendo de la responsabilidad hipotecaria que indique el banco en el que solicitas la hipoteca. A estos dos conceptos importantes faltaría añadirlos gastos de Notaría y Registro por constituire inscribirla nueva hipoteca. Si te subrogas en el préstamo supone un ahorro de más de 3.000€



5. ¿Cómo elegir el tipo de préstamo que más te interesa?

Después de cumplir todos los requisitos preliminares que se han descrito, te encontrarás con el problema de la elección del tipo de préstamo hipotecario que mejor se adapte a tus necesidades.
Para ello deberás tener en cuenta los siguientes factores:
A. Importe
Es la cantidad de dinero que la entidad financiera entrega al cliente al concederle el préstamo.
Existen dos tipos de límites para determinar el importe:
1. El valorde la vivienda:
La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como préstamo
hipotecario será, como mucho, del 100% del valor de tasación de la vivienda, con la aportación de garantía adicional.
2. Los ingresos del solicitante:
El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los
ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas.

B. El interés
El interés es el precio que el cliente se compromete a pagar a la entidad financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto
de préstamo.
La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofertan las distintas entidades financieras. Para su cálculo se tienen en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal, el plazo y las comisiones iniciales.
Según el tipo de interés, los préstamos hipotecarios pueden clasificarse en:

De tipo fijo.

De interés variable.

Cómo comparar préstamos distintos
La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder compararlos tipos de interés que ofertan las distintas entidades financieras. Para su cálculo se tienen
en cuenta la periodicidad de pago, el interés nominal, el plazo, las comisiones iniciales a favor de la entidad financiera, excepto los gastos complementarios o
suplidos que han de detallarse uno a uno. Este coste efectivo constituye la mejor forma de compararlos tipos de interés que ofertan las entidades financieras.

1. Préstamos hipotecarios de interés fijo
El tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de la vida del préstamo.
En estos préstamos, tanto la entidad financiera que ha prestado el dinero como el cliente están expuestos al riesgo de interés, es decir:
· Si los intereses descienden el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la
contratase en esos momentos.
· Si los intereses suben la situación es la contraria, siendo la entidad financiera la perjudicada al no poder repercutir al cliente la subida.
Por todo ello, la operación suele fijarse a plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.

¿Qué ventaja tienen los préstamos de interés fijo?

La principal ventaja que tienen los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del préstamo .

2. Préstamos hipotecarios a interés variable
Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto periodo de tiempo, de acuerdo con las normas que se establecen previamente.
La forma de fijar los intereses es la siguiente:
· Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un periodo preestablecido, y que en la mayoría de entidades financieras oscila entre 3 y 12
meses.
· Una vez transcurrido este periodo, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato.
Tanto la entidad financiera como el cliente acusarán las oscilaciones de mercado:
· En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará una cuota menor.
· En época de tipos de interés altos, el cliente tendrá que pagar una cuota mayor.
Por ello, al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las entidades financieras suelen ofertar plazos de amortización más largos (normalmente entre 20 y 40 años)
que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 15 y 30 años).


¿Qué ventaja tienen los préstamos de interés variable?

Las principales ventajas son:
· Menores cuotas a pagar al disponer de mayor plazo.
· Beneficiarse de las bajadas de tipo de interés.

Índices de referencia

Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del préstamo.
En 1994 se definieron 6 índices de referencia oficiales y en junio de 1999 se incorporó el Euribor a 1 año:

Referencia Interbancaria a 1 año: Euribor
Es el tipo ofertado por el grupo preseleccionado de entidades de crédito en el mercado de depósitos interbancarios en euros para el plazo de 1 año. El índice
representa la media mensual de los valores diarios de dicho índice.

IRPH de cajas de ahorros
Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas.

IRPH de bancos
Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre concedidos por los Bancos.
IRPH del conjunto de entidades de crédito Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre concedidos por
el conjunto de entidades de crédito.

Índice Activo de Referencia CECA

Es el tipo medio de las operaciones en préstamos personales de 1 año a menos de 3 años yde los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda libre de 3 o
más años.

Tipo de rendimiento de la Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años

Es el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años.

Los índices oficiales reúnen los siguientes requisitos básicos para que puedan servir como referencia de los préstamos hipotecarios:

• Ser públicos y fácilmente verificables por parte del cliente.El Banco de España los publica mensualmente en el BOE(cada uno de ellos adopta un único valor por
mes), siendo fácilmente consultables al recogerse en la prensa en las páginas de información económica.
• Ser objetivos . Los datos que sirven de base al cálculo del valor del índice son agregados de acuerdo con procedimientos matemáticos aprobados por el Banco de
España.
• Ser neutrales. Ninguna entidad financiera puede influir en su determinación.
Con independencia de utilizar un índice de referencia oficial o no, debe quedar claramente identificado en la escritura del préstamo, así como su forma de aplicación.

El diferencial

Consiste en el importe que las entidades financieras añaden al tipo de interés de referencia.

¿Cómo se especifica el valor del diferencial?
Normalmente fijando un porcentaje sobre el índice de referencia utilizado

Si el interés es variable no olvides preguntar
• El índice de referencia aplicable (Euribor, IRPH de cajas, etc).
• Cómo se fija el tipo de interés en cada revisión.
• Cómo se le comunica al cliente, para cada revisión que se efectúe del tipo de interés, el nuevo tipo aplicable y el periodo de vigencia del mismo.
• El procedimiento de rescisión del contrato, en caso de no aceptación por el cliente del tipo aplicable en el siguiente periodo de tipo de interés.

C. Periodo de interés
Es el periodo de tiempo durante el cual el tipo de interés de un préstamo a interés variable no sufre modificación.
En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre:
Periodo de interés inicial: Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés pactado en el contrato del préstamo.
Periodo de interés a tipo variable: Finalizado el periodo de interés inicial, comienza el periodo de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el préstamo. Durante este periodo, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada 6 meses o 1 año) según se acuerde en el contrato de préstamo.

D. Cuota a pagar

Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (normalmente cada mes) a la entidad financiera que le ha concedido el préstamo, en concepto de intereses ydevolución del capital prestado.
Si el préstamo es a interés variable, la cuota se modificará tras cada revisión del tipo de interés.
La cuota depende básicamente de cuatro factores: importe del préstamo, plazo, tipo de interés y periodicidad de pago (normalmente mensual).

E. Plazo de amortización

Es el tiempo acordado en la escritura del préstamo para que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad de la cantidad prestada, pudiendo llegar, por lo general, hasta 40 años en función de:
· El tipo de préstamo (fijo, cuota constante, mixto, variable, ...).
· La edad del solicitante.
· La normativa que regule los préstamos acogidos a convenio (VPP).

Hay préstamos en los que se establece un periodo de carencia. La carencia puede definirse como el periodo inicial de la vida de un préstamo en el que el cliente
únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.

F. Sistema de amortización
Es la forma de cálculo de las cuotas a pagar para devolver el importe del préstamo. Hay diversos sistemas de amortización: cuota constante, cuota decreciente y cuota
creciente.
La más habitual es la cuota constante en la que el cliente siempre paga el mismo importe (suma de capital más intereses) mientras no varíe el tipo de interés.

Cada préstamo tiene sus ventajas

Las ventajas de los distintos préstamos según su forma de interés son:
• Préstamos a interés fijo: Conocer, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagara lo largo de toda la vida del préstamo.
• Préstamos a interés variable: Obteneruna financiación a mayor plazo reduciendo el importe de la cuota a pagar.
Además, en el caso de descenso de los intereses, poder reducir dicha cuota todavía más.



6. ¿A qué información tiene derecho el solicitante de un préstamo hipotecario?

La Orden Ministerial (O.M.) de 5 de mayo de 1994 sobre “Trasparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios” tiene por objeto garantizar la
adecuada información y protección de quienes concierten préstamos hipotecarios,estimulando la efectiva competencia entre las entidades financieras.
Dicha O.M. afecta a los préstamos hipotecarios que reúnan las siguientes condiciones:
·La hipoteca ha de recaer sobre una vivienda.
·El titular del préstamo ha de ser una persona física.
·El importe no ha de superar los 150.253,02 euros.

Los aspectos más relevantes de esta norma son:
·Folleto informativo : Es el documento en el que se recogen, a modo orientativo y de forma clara y estandarizada, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
Las entidades financieras deberán entregarlo gratuita y obligatoriamente a quien solicite un préstamo hipotecario.
·Oferta vinculante : Documento firmado por un representante del banco/caja,
que recoge las condiciones financieras de la operación en el mismo orden en que figuran en la escritura del préstamo (capital del préstamo, amortización, intereses
ordinarios, comisiones que resulten aplicables y gastos a cargo del prestatario)

Aprobada la solicitud, las entidades financieras deberán entregar al solicitante la oferta vinculante del préstamo, la cual tendrá una validez mínima de 10 días hábiles desde su fecha de entrega.
Esta oferta vincula y obliga a la entidad financiera, pero no al solicitante, que podrá rechazarla libremente.
· Firma de la escritura : Si el solicitante acepta la oferta vinculante se formalizará el préstamo hipotecario en escritura pública y el Notario comprobará que no existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual, debiendo advertir al prestatario de las diferencias que en su caso hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación. En cualquier caso, en el acto de firma, el Notario deberá resolver las posibles dudas que puedan plantearse los interesados.
El prestatario (titular del préstamo) tiene el derecho a examinar la escritura del préstamo en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su firma.
El derecho a la elección de Notario corresponde al solicitante, sin que éste pueda imponer Notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable
con alguno de los elementos personales o reales del negocio.



7. ¿Qué gastos tiene un préstamo hipotecario?

A. Gastos previos a la formalización
Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un préstamo hipotecario, las entidades financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

· La tasación:
La vivienda ha de ser tasada, es decir, valorada por un perito independiente y autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda.
· Verificación registral:
Consiste en comprobar en el Registro de la Propiedad la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.
Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.
Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del préstamo hipotecario.

B. Gastos de formalización

· Comisión de apertura :
Se trata de una comisión que cobra la entidad financiera por una sola vez, al inicio del préstamo. Se suele establecer como un porcentaje sobre el importe del préstamo.
· Comisión de subrogación:
La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye
jurídicamente al titular de un préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del préstamo concedido,es decir, se convierte en titular del préstamo. Se produce cuando una persona adquiere a un particular una vivienda sobre la que recae una hipoteca, o lo hace directamente a un promotor-constructor.
La entidad financiera tiene que estar de acuerdo en efectuar la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque
en este caso no se cobrará la comisión de apertura.
·Gastos de notaría:
Corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos oficialmente.
·Impuestos:
La constitución de hipoteca está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un
porcentaje dependiendo de la comunidad autónoma (ver anexo V) sobre la responsabilidad hipotecaria (aproximadamente el doble del importe del préstamo).
·Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad:
Formalizada la escritura del préstamo hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.
La inscripción en el Registro la realiza la entidad financiera que concede el préstamo.
La cuantía a pagar dependerá de los aranceles establecidos oficialmente.


Los préstamos hipotecarios tienen los siguientes gastos:

· Tasación
· Comisión de apertura
· Impuestos
· Gastos de notaría
· Gastos de Registro
· Gastos de gestoría


C. Otros gastos posibles

· Intereses de demora:
Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegado su vencimiento, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.
· Compensación por desistimiento:
Se cobrará sobre la cantidad del préstamo que devuelves antes de las fechas
pactadas. Se cobra 0,50% si la cancelación se produce dentro de los 5 primeros años de constitución de tu hipoteca. Apartir del 6º año se cobrará un 0.25%.
· Comisión por modificación de contrato:
Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente ya probado por la entidad financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se
calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.
· Comisión porreclamación de cuotas impagadas:
En el caso de existir cuotas impagadas, las entidades financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en que se regulariza la deuda, un importe fijo que está
preestablecido en el contrato.
La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.
Sólo podrán repercutirse al cliente aquellas comisiones que expresamente se encuentren recogidas en la escritura del préstamo



8. ¿Qué seguros se deben contratar?

La leyobliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de incendiossobre el inmueble a hipotecar.
También resulta muyconveniente contratar un seguro del tipo multirriesgo del hogarque proteja contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.).
Es recomendable, además, contratar un seguro de vida, que cubra el riesgo de fallecimiento del titular de un préstamo, cancelando la compañía el capital pendiente de pago en ese momento.
Si se trata de un préstamo autopromotor,el seguro decenal garantiza los daños causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Aunque este seguro no es obligatorio para autopromotores individuales de una vivienda de uso propio, sin embargo será obligatoria la
acreditación de dicho seguro cuando en una transmisión inter vivos así lo exija el nuevo adquiriente, desde el momento de la transmisión hasta el término de los diez
años de plazo para los que se exige esta garantía.



9. ¿Qué ventajas fiscales se obtienen con la compra de una vivienda habitual?

En este apartado se indican las normas estatales, sin recoger las especificaciones propias de las leyes promulgadas por cada comunidad autónoma, basándose en las facultades que les otorga la Ley14/96, de 30 de diciembre, de Cesión de Tributos del Estado a las Comunidades Autónomas yMedidas Complementarias.
La compra, al igual que la construcción o la rehabilitación de la vivienda (siempre que constituya o vaya a constituir la residencia habitual) lleva consigo las siguientes ventajas fiscales en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas:
A. Ahorro a través de Cuenta Vivienda
Tendrá derecho a deducirse de la cuota, el 15% del aumento del saldo de la Cuenta Vivienda, siempre que dichas cantidades se destinen exclusivamente a la compra
o rehabilitación de la primera vivienda habitual, y cuando la antigüedad de cuenta no supere los 4 años.
B. Entregas realizadas por el adquiriente de una vivienda
Podrá deducirse en la cuota el 15% de las cantidades que entregues para la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituyas o vayas a constituir la residencia habitual.

C. Financiación a través de un préstamo

Cuando para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual se utilice un préstamo concedido por una entidad bancaria, con el que se financie al menos el 50% del coste de la vivienda habitual adquirida o de la rehabilitación y no se amortice globalmente más del 40% del préstamo en los 3 primeros años de duración del mismo, los porcentajes de deducción serán los siguientes:

1. Los 2 primeros años (desde la adquisición o rehabilitación), del importe total pagado por capital, intereses y gastos de financiación, la deducción es del
25% para los primeros 4.507,59 euros. Para la cantidad restante, hasta 9.015,18 euros, la deducción es del 15%
2. Para el resto de años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15% respectivamente.
3. Si la adquisición de la vivienda fue antes del 4 de mayo de 1998, el titular podría tener derecho a un mayor importe de deducción en la Declaración de la
Renta del ejercicio, en las condiciones establecidas por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Los gastos e impuestos que hay que pagar por la compra de la vivienda habitual, también, son susceptibles de deducción porla adquisición de vivienda


10. Documentación a aportar

Los documentos que debes aportar a la entidad a la que vayas a solicitar el préstamo hacen referencia a tres aspectos:

A. Información personal

DNI/NIF y, caso de estar casado/a, régimen económico matrimonial (el motivo es que en el caso de que la hipoteca se constituya sobre la vivienda que será domicilio
familiar, es necesario el consentimiento de los dos cónyuges).

B. Información económica

Trabajador por cuenta ajena:
Se suele pedir las 2 últimas nóminas y la última declaración del IRPF y Patrimonio.
Trabajador por cuenta propia:
Lo habitual es solicitar la última declaración del IRPF y Patrimonio y los últimos
pagos fraccionados de renta e IVA.

C. Información sobre el bien a hipotecar

Pueden darse diferentes situaciones:

Compra de particular a particular:
Fotocopia de la escritura de la vivienda (a entregar por el vendedor).
Compra a un promotor:
Si la obra está siendo financiada por la misma entidad a la que solicita el
préstamo, debes entregar fotocopia del contrato de compraventa, a facilitar por el promotor. En el caso que la obra esté financiada por otra entidad, deberás solicitar al promotor la escritura de división horizontal.
Si lo que deseas es construirte tu propia vivienda:
Debes aportar la escritura de la propiedad del solar y la licencia y proyecto de obra.



11. ¿Qué tienes que hacersi deseas negociar el tipo de interés de tu préstamo?

Si tienes un préstamo hipotecario puede que el tipo de interés que estás pagando sea superior al que podrías obtener si lo contratases actualmente. Ante esta situación
se puede optar por dos alternativas: la novación y la subrogación.
La novación permite al prestatario negociar con su entidad la modificación de las condiciones del tipo de interés y, en su caso, el plazo.
La subrogación faculta al prestatario a cambiar de entidad acreedora, sustituyéndola por otra que le oferte mejores condiciones financieras.
Podrán acogerse a estas modalidades cualquier persona (física o jurídica) que sea titular de un préstamo hipotecario (fijo o variable), con independencia de la fecha
de formalización yde si consta o no en escritura la posibilidad de cancelación anticipada.
En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés tanto ordinario como de demora inicialmente pactado o vigente.
Para los préstamos concertados a partir del 27 de abril de 2003, podrá pactarse la modificación de las condiciones del tipo de interés tanto ordinario como de demora
inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo, o ambas.

Las ventajas que la legislación vigente concede a los titulares de préstamos hipotecarios residen en la sustancial disminución de los gastos que representa el cambio de entidad. Así tenemos:
Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Reducción de los gastos notariales y registrales.
Limitación de la comisión de cancelación anticipada tanto en préstamos de interés variable ycomo en el caso de los fijos que se trasformen en variables (del 2,5%,
aunque algunas entidades no lo cumplen).
Podrá cobrarse la comisión por cancelación anticipada que hubiese sido pactada, con el límite del 1% por ciento si se trata de un préstamo hipotecario a interés variable
concertado antes del 27 de abril de 2003, o con el límite del 0,5% si es un préstamo hipotecario a interés variable concertado a partir del 27 de abril de 2003.
Cuando se hubiese pactado amortización anticipada sin fijar comisión, la entidad financiera no tendrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo de un préstamo vigente a partir del 27 de abril de 2003, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar.

Ni con la novación ni con la subrogación puede modificarse el importe de la deuda pendiente del préstamo: caso de que tengas interés en solicitar una financiación adicional, se deberá tramitar como acto jurídico independiente a través de una ampliación de cuantía.
Los pasos que son aconsejables seguir para realizar una subrogación son:
Primero intenta negociar con tu entidad una revisión del tipo de interés, es posible que te ofrezcan una novación (la variación afectará al resto de la vida del préstamo) o un pacto de intereses (el nuevo tipo de interés tendrá una vigencia, por lo general, de un año).
Caso de no obtener una respuesta satisfactoria, dirígete a otra entidad e infórmate de las condiciones que te ofertan para el cambio de hipoteca.
Compara el ahorro de intereses que obtendrías con el cambio de entidad yel coste que te supondría realizar dicho cambio: notaría, registro, comisión de cancelación
anticipada, comisión d e apertura, tasación y gestoría.
Antes de tomar una decisión, es importante que te asesores del importe de los gastos a pagar, bien en la entidad en la que tienes el préstamo (caso de novación) o en la que deseas cambiarlo (caso de subrogación).

Si te interesa proceder al cambio de entidad, ésta deberá entregarte una oferta vinculante (normalmente a partir de este momento ya tendrás que hacer frente a los
gastos de tasación y verificación registral). Recuerda que dicha oferta sólo compromete a la entidad que la entrega ynunca a ti.
La entidad oferente se encargará de todos los trámites para realizar el cambio, siempre que tú aceptes la oferta planteada.



13. Compromiso Bancaja

Bancaja ha asumido un compromiso con los clientes que supone una nueva manera de hacer yunos nuevos modos de actuar, que se basan en 3 pilares:

· Dedicación
· Equilibrio en la relación
· Confianza en el cliente

Se resume en:
“Si no es bueno para ti, no es bueno para nosotros.”

¿A quién afecta el Compromiso Bancaja?
A todos los clientes particulares, en sus operaciones domésticas. Los profesionales liberales ylas empresas, si bien se benefician de muchas de las medidas implantadas, inicialmente se excluyen del pago de indemnizaciones.

¿Qué esperamos del Compromiso Bancaja?
Bancaja busca mejorar la relación con sus clientes, posicionándose en el mercado como entidad transparente, tratando de romper la imagen de “postura dominante o
de fuerza” que normalmente se tiene de una entidad financiera.

¿Qué puntos del Compromiso Bancaja
afectan a los préstamos hipotecarios?

Punto 1. Nuestros contratos sin letra pequeña y más claros.
Los contratos de cuentas de ahorro, tarjetas y préstamos no tendrán letra inferior a 1,7 mm. y, para conseguir mayor transparencia, se informará de las dudas más habituales.

Punto 3. Avisamos por SMS de falta de saldo en cuenta o impagos.
Avisamos con un mensaje SMS cuando falte saldo en cuenta o esté en descubierto por pagos de préstamos, tarjetas o liquidaciones de cuentas al cliente que nos
facilite su móvil particular.
Si no mandamos el SMS, abonamos 10 €.

Punto 6. Respondemos a las solicitudes de préstamo en 24 horas.
En nuestras oficinas respondemos a las solicitudes de préstamo en un plazo máximo de un día laborable. Si no cumplimos, no cobramos la comisión de apertura.

Punto 14. Aplazamos gratis tu hipoteca en Bancaja durante 6 meses si pierdes el trabajo. Si pierdes tu trabajo te aplazamos el pago de la hipoteca de tu casa durante 6 meses. Las cuotas aplazadas se pagarán al final del préstamo sin intereses adicionales. Se podrá aplazar el préstamo una vez cada 3 años, siempre que el titular no esté en situación de impago.
Si no cumplimos, te aplazamos gratuitamente todas las cuotas de un año.


14. Anexos







Fuente : Bancaja